| 出版日期：2004-11-15 总期号：1364 本年期号：85 |
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利率微调 房地产业变化面面观
文/本刊记者 樊海滨 从2004年10月29日起，中国人民银行上调金融机构存贷款基准利率。在这次存贷款利率调整中，与个人购房贷款直接相关的政策包括：个人住房公积金贷款利率5年（含）以下从3.60%提高到3.78%，5年以上从4.05%提高到4.23%；商业银行自营性个人住房贷款利率5年（含）以下从4.77%提高到4.95%，5年以上从5.04%提高到5.31%。尽管此次中国人民银行上调金融机构存贷款基准利率的幅度并没有前些时候有关专家讨论预言的那么多，但还是给房地产行业带来了很大的影响。 房地产业是调控焦点 由于房地产已经成为我国重要的支持产业，对经济具有较强的拉动作用，因此如何尽可能地挤出房地产“泡沫”，同时保持房地产业健康、平稳的发展始终是目前国内面临的重要课题。因此，有关人士认为，此次中国人民银行上调存贷款基准利率的直接缘由便是能更有效地调控房地产业的健康发展。 据有关资料显示，今年1至5月份，全国累计完成房地产开发投资3703亿元，同比增长32%(一季度该数值为41.1%)。在继2003年“121文件”、上调准备金率等政策之后，今年3月23日、4月11日两次调高存款准备金率，紧缩房地产开发信贷，有力约束了房地产信贷增长过快的势头，在国家政策调控下，房地产市场的宏观调控虽然已经取得一定效果，但是投资增幅较大、投资结构不合理、商品房价格偏高(1至5月份，全国商品房平均销售价格同比增长10.7%，增幅比去年同期提高3.7个百分点)等问题仍然存在是此次加息的导火线。 房价影响不大 房价走势主要受到供求关系影响，尽管从长期来看，我国正处于工业化、城市化的进程中，土地供求矛盾将持续存在，房地产价格未来上升的可能性要远远大于下降的可能性，但是从短期来看，一是经过多年的上涨之后目前地产价位处于高位，短期内上涨空间有限；二是从短期供求关系来看，房地产结构性矛盾依然存在，房地产空置率较高；三是升息导致经营成本加大，但这更多的是在一定程度上挤压了开发商的利润空间，开发商利用升息之际抬高房价的可能性不大。 此次存贷款基准利率的上调对于自住性购房需求来说，影响可能较为有限。对于贷款买房的人士，假设在贷款期限内再没有出现其他的情况变动，借款人采用等额本息还款法（即每月还相同金额）。如果申请的是商业银行自营性个人住房贷款（也就是常说的商贷），贷款额度一万元，10年贷款期限每月要多还款1.33元，累计多还款159.13元；20年期限每月要多还款1.50元，累计多还款360.79元；30年期限每月要多还款1.67元，累计多还款599.65元。 就目前的加息幅度而言，买房者多支付的利率相对较少，因此不会影响房地产市场的旺盛需求，房价所受的影响应该不会很大。 房地产业将整合发展 一般来说，利率作为价格杠杆，对于地产开发商的影响也主要体现在两方面：一是融资成本上升；二是融资规模下降。 从融资成本变化来看，加息将直接导致开发商的融资成本上升。但是成本上升对开发商行为会产生多大影响呢？可能是有限的。这主要是由于目前房地产业的利润水平丰厚，成本上升一点对开发商的利润空间影响有限；同时目前开发商主要是以负债的方式进行融资的，自有资金比重较小，这意味着只要能融到资金，从财务上来说，具有较高的财务杠杆效应。从融资规模来看，升息的影响一方面直接反映在开发商贷款需求可能会受到制约。国内与国际上的区别在于国内不是贷款需求减弱了，而是政策信息约束了商业银行对开发商的贷款规模，另一方面升息隐含着“从紧”的政策信息，意味着开发商通过信托、股票发行等渠道进行融资也会受到影响。 由于国内开发商自由资本比例较低，而融资环境若发生重大变化，将导致部分公司资金链条断裂而直接面临生存困境。因此升息对某些公司来说是具有“硬着陆”性质，对于行业来说，升息通过加强对房地产公司的政策约束，有助于提高其抗风险意识和能力，从而有利于促使行业优胜劣汰、实现整合，实现房地产市场健康、稳健地发展。 因此，对开发商而言，加息将促进房地产业重新“洗牌”。负债率特别高而又不具有市场竞争力的公司可能面临被淘汰出局的危机，优秀公司将凸现竞争优势。但是从长期看，加息将有利于促使行业优胜劣汰。 
加息后，房地产的健康发展是最主要的。 |
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