| 出版日期：2004-11-29 总期号：1368 本年期号：89 |
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面对小户型的心理落差
樊海滨 
个性时尚的生活是年青一族选择小户型的直接原因。 而据记者新近的了解，在目前的西安房产市场，某些小户型楼盘的售价甚至已经超过了同地段中大户型房子价格的10%以上，不仅如此，消费者对于目前小户型提供的所谓“精装修”从价格、质量、面积及个性化等方面都提出了质疑。看来，西安的小户型真的存在着诸多有待完善和解决的问题，消费者投资切勿冲动。 小户型受宠的理由 当然小户型楼盘有它的个性化魅力，从2001年小户型楼盘开始登陆西安楼市以来，小户型楼盘不仅在西安的楼市中始终独树一帜，并直接影响和推动着整个西安楼市的发展。 一般来说，小户型楼盘都倡导着漂一族热情、主动、时尚、独立、个性、自信的生活态度，可以说，小户型的出现，是市场逐步细分的一个必然，也将购房者的目标群体定位到更为广泛的年轻人身上。 在西安选择小户型的不少人是被开发商或销售商所打出的前卫时尚、个性独行的广告所吸引的。单人房、双人床；“25：00”一个只属于你自己的Time；“很情调、很境界”；在精致的小户型里，凌晨、床上，有人捧着一本《挪威的森林》在看，这样的场面很能打动城市年轻人激情又渴望安宁的心灵。另外，时尚和个性的体现，潮流和轻松入住的吸引，小户型好居住、好投资、好装修、好享受、好生活等都深深吸引着都市小资、BOBO、漂一代、拇指族和月光族年轻人。还有，对于年轻人而言，刚工作几年，积蓄不是很多，而小户型由于面积小、总价低、首付少、月供较低等优点，也成为年轻一族选择它的重要因素。 再者，小户型不等于让业主放弃尊贵身份，而要以更高品质、更新设计、更优服务去诠释这个全新的理念。户型的大小是相对的，城市众多的单身或二人世界，不需要太多的房间，但他们却追求生活品质。小户型也不等于小环境，缩手缩脚地挤在闹市旧街中。现在的小户型购买者并不是低收入人群，他们在重品质、赶时尚方面甚至走在了社会的最前列。 拿极少的首期款，其他的由银行来支付，别人的房子再好也不舒服，随着市场经济的不断衍生，许多打工者都想跳出来自己创业，小型商务空间正好迎合这一大批创业者的要求。他们在面积不大但功能配套齐全的空间里，白天办公，晚上休息，这就是都市新创业族“充分利用、充分享受”的潮流生活。 有关专家这样分析新一代小户型的真正内涵，小户型尤其强调生活品质和投资价值，可以说是知识经济时代强调个性定制、体验服务的特定产物。它代表的是幽雅舒适的商务环境、随心所欲的办公空间、功能齐全的温馨小家三位一体。小户型既是过渡性产品，也是青年人在人生中一段时期的首选，部分投资者的首选、创业者的最爱，更是都市白领层在有限的经济实力内实现家园梦想的迫切需要。 精装修小户型的魅力 居室的装修特别耗费买房人的时间和精力，是令很多人苦恼和头疼的事情。而喜欢小户型的年轻人更是如此，他们不愿把过多的精力放在装修的过程当中，因此，其实许多小户型买家的初衷，很大程度上是冲着小户型的精装修而来的。尽管业内对于精装修还没有一个统一的定义和标准，但小户型加上精装修，俨然成了年青人的最爱。 精装修的根本意义在于使产品更趋完整性，从而提升物业品质。利用物业功能的拓展，精装修可以艺术化地拓展平面与空间的最大使用功能。小户型住宅因为面积小，在户型结构合理的前提下，装修设计显得尤为重要，恰当合理的装修艺术可以起到化小为大的神奇效果。为了减轻投资者在装修设计、选材、监工等诸多方面的程序，小户型开发商一般都以精装修面市，让忙碌的投资者省心、省钱、省力，让居住成为真正的享受。 精装修比毛坯房的资金需求大得多，一般1平方米会增加400元～600元的付出，就西安目前市场而言，基本上是每平米会增加300～500元，约占用资金的15%左右，而现在精装修小户型为购房者提供同时享受购房与装修的双重按揭，使业主在购房后不必为筹集一大笔装修费用而延迟入住时间。 另一方面，房子的精装修是对开发商资金实力和服务水平的一个严峻考验，和建筑主体一样，精装修需要开发商整合最佳设计、最优材质以及一流的施工单位，以便在较高层面满足业主的不同需求，同时，精装修的质量保证范围也更多，开发商不但要向业主保证建筑主体的质量，而且还要保证装修的质量。因此，从“只有到位的精装修住宅，才是一个完整的产品”的意义上来说，房子的精装修也是准备买房者选择楼盘的一个重要参考内容。 不管面积多小，当你掏出钥匙打开你的房门时，呈现在你眼前的，是让你一见倾心的完整的家。这也许就是精装修小户型的魅力所在。 对小户型的质疑 自小户型产生以来，关于小户型的争论就没有停止过，业内就小户型产品的先天性缺陷以及一些相关问题曾进行过长时间的探讨。归结起来，主要是小户型住宅的功能不完善，居住的密度太大，面积太小，而单价又太高等。当人们没有了新鲜感，并开始冷静地审视小户型时，便发现了一些小户型致命的弱点：容积率高、空间过于狭小、配套设施相对落后等，这不禁使人们对小户型的发展产生了疑问。 一些人认为小户型项目只是一种适应特殊时段的阶段性产品，只能满足极少数年轻人的阶段性居住需求。随着这部分客户资本积累增多，年龄增大，对居住面积的需求也将随之发生质的变化，客户将会另外购置面积较大的住房。现有的小户型住房因为面积过小的原因会陷入出租、出售两难的尴尬境地，势必形成空置现象，这种变化将直接导致小户型项目退出市场竞争。同时，作为一种小户型住宅，它存在先天性的局限性，最大的困难还是面积，有限的空间给设计和施工带来不少麻烦，同时会在首次置业者对于家的期望值之间形成较大的心理落差。因此小户型项目热销将只是昙花一现。 另一部分人则认为小户型项目不但会继续生存下去，而且会不断完善，不断发展，市场竞争力愈来愈强，市场占有率愈来愈高。因为小户型项目总价低的特点满足了追求生活质量、渴望自由、渴望独立的年轻一代的居住需求，小户型项目销售火爆就是最好的例证。只要有客户认同，有人购买的房子就是适合市场需要的。随着经济的发展，各行各业都会需要大批的年轻人加入，西安年轻人的数量将会持续增加，对小户型项目的需求也会增加，小户型租、售市场将一如既往，小户型项目的发展潜力无限。 堪忧的性价比 小户型楼盘持续受到追捧的原因有三点：第一，总价低的特点降低了置业门槛，满足投资者和首次置业者需求；第二，土地的稀缺性为今后房产保值、增值奠定了坚实基础；第三，由于小户型产品的推陈出新，多样化的产品功能为不同群体提供需要。有专家说，归根结底，看好小户型是源自消费者投资的冲动。在了解了房子的产品基本属性后，应从这个楼盘的整体性价比等方面理性分析。尽管小户型受年轻业主的青睐，但其高单价、性价比不合理等问题应值得消费者重视。 按照目前西安的消费水平和住宅形式来定义，小户型大都房价每套在25万元上下，首付在4、5万元左右，每月还款在1000元以内，面积在20～80平方米之间。而从单价上来说，西安市南郊和西高新等处的小户型价格却已达到每平方米3500元以上，对于带有精装修的小户型，价格更是接近了每平方米4000元。虽然说首付和月供相对少的多，但如此的高价也吓退了不少的购房者。 在小户型的户型设计上，大多数的“筒子楼”、“标房式”格局更是不合时宜的设计理念。尽管缩小面积与增加功能通常相矛盾，但在功能的设计上须讲求科学与合理，务必满足人体工程学的基本空间尺度。例如卧室不能少于10平方米，客厅不能少于12平方米，卫生间不能少于4平方米等，应走出以往设计中“暗厨暗卫”带给业主通风采光困难等诸多不便。对于日常生活中一些不可或缺的功能区的设计和配备不应忽视，例如洗衣机、冰柜的放置等，要以“麻雀虽小，五脏俱全”的设计思想为指导。在产品品质上务必走出功能不完善、采光不充分，布局不合理，使用率过低等误区。而且，一些开发商忽视小户型楼盘周边环境建设及内部配套设施的完善，低绿化率、高容积率使小户型业主的居住品质在低层次上徘徊。不少小户型项目应该在居住品质上走出忽视周边环境和小区内部配套设施的误区。真正有品质的小户型，是建立在大项目本身的高品质上、依托于品质高尚的成熟社区，因为小户型业主更需要大的活动空间和高品质的物业管理。 此外，据记者了解，目前西安市场，对于小户型推出的精装修，在业主和开发商之间就存在着较大的意见分歧和矛盾。由于装修问题比较琐碎，买房人对精装修房补充合同怎样签又没有经验，精装修房项目在装修问题上很容易出现品牌、型号不详细、装修行业没有技术标准和技术验收标准、客户认知不够等问题。对此，有关人士建议说，业主买房时，最好要请有经验的建筑专家一起看样板间，把材料的品牌、型号等都写入合同，交房时一一对照。同时还要提醒购房者关注常见的装修通病，如漏水、裂缝等，办法是要看厨房、卫生间的防水有没有做，有没有进行试验，更重要的是一些接口，尤其是一些装修时被暗埋的隐蔽工程。最后，买房人一定要向开发商索要装修说明书，以便了解暗埋工程以及使用方法。因此，有业内专家指出，在精装修住宅建设上，目前全行业的水平有待提高，人们普遍对精装修房怀有较高的心理预期，而不能接受收房时所产生的心理落差。 
有关人士认为，西安的小户型价格有些偏高。 |
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