| 出版日期：2004-12-20 总期号：1374 本年期号：95 |
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上海：不单靠“收租”过活
贺玉香 选址、招商、提高“提袋率”，这是大多数电子市场经营者关心的三件大事，当然如果是直营卖场则省掉了招商这一环。而这三者之中，哪一个最重要呢？90％的参与者的回答都会是“第一是地段、第二是地段、第三还是地段”。2004年，华东地区的上海、浙江、江苏和安徽有将近五十家电子市场隆重开业。在刚开始不到一年时间里，我们暂时还看不出太多经营实力的对垒，更多是呈现在公众面前的电子市场经营者们的“圈地”大战…… 2001年之前，争夺徐家汇；2002年，看好五角场；2003年至今，浦东则成了电子市场经营者的目标。虽说电子市场发展在全国位居前列，但上海是全国惟一一个没有“电子一条街”的城市，政府的少量干预以及自身成熟的商业环境，使得上海所有的IT商圈与经济中心并存，在每一个IT商圈成熟之后，房价越来越高，开电子市场的成本也越来越高。在成本和效益之间求得平衡，这一点在上海的电子市场领域表现的尤其明显。 大投入有大回报： 太平洋三期、宏图三胞帝景苑 预见未来华东电子市场的发展走向，赛博数码广场的执行长朱家义认为，由于厂商对于终端市场的看重，近几年电脑城模式发展速度非常快，但由于物业成本的提高以及IT消费品“微利时代”的到来，电子市场产业的增长速度会放缓，甚至在将来的几年，会有些下降，对于业主而言，在经济中心区域做电子市场，可能不是最好的收益方式。但事实却正好相反，自有物业办电子市场在上海已经成为趋势，而且绝大部分在既有的IT中心区域。这些电子市场经营者们已经跳出了单一物业的升值局限，更看重品牌价值的提升。 其一是太平洋，太平洋电子咨询属于为求一个好的物业而不惜成本的典型代表。当被要求评价太平洋对于浦东世贸家具所在物业收购案的时候，其他电子经营者们大都自叹不如，甚至于透露“这块物业和其他很多电子市场都谈过，但条件太苛刻了，最后只有太平洋坚持下来了”。 “大投入有大回报”，是太平洋所坚持的原则，细心的人能够注意到，太平洋三期的思路与同在上海的太平洋一期、二期有不少相似之处——找准好的楼盘，大力收购，这样的电子市场经营方式虽说投入很大，但保证了太平洋数码广场开业之后的稳定的发展。记者曾经问过上海太平洋电子咨询有限公司执行副总经理石小伟“作为房地产拥有者，认为做电脑城是对物业最好的升值吗？”石小伟表示，“电子市场和门户网站是太平洋的主营业务，如何将二者走得更远是太平洋目前的经营目标，购买物业的目的就是为了办电子城，依托电脑城和网站，太平洋会在增值服务以及营销方面提升价值。”在本次中国计算机报主办的“2004年度华东地区‘十佳新锐’电子市场”的评选中，太平洋三期稳居投票数量的三甲。看来经销商自身也比较认同追求平稳的“大投入有大回报”的经营理念。 在上海徐家汇的宏图三胞帝景苑也是自有物业办卖场，但与太平洋不同的是，从单纯的物业升值角度考虑，宏图三胞两年前在购买帝景苑时并没有打算将其作电脑卖场。2003年原有的宏图三胞徐家汇店由于地段原因发展受阻，而宏图三胞也希望在上海打造一个档次比较高的旗舰店，在权衡之后，“局部服从集体”，帝景苑成为新宏图三胞徐家汇店的选址。而在6月开业之后，宏图三胞帝景苑店迅速成为宏图三胞在上海的旗帜，不仅营业额遥遥领先，也很大程度上提升了宏图三胞在上海的整体形象，有“舍车保帅”的意味。 控制成本重效益： 慧谷数码、赛博 朱家义的“成本”理论，在上海赛博数码广场的运营中得到了彻底的实施，从2002年开始，赛博数码在上海蓄势扩张，并在两年不到的时间，迅速增长到六个店，而且选址脱离了传统的IT中心，分散在上海各个区。这样，赛博不仅拥有了更大的经营面积，与厂商能够有更深入的合作，而且总的经营成本也得到了控制。 虽说由于拓展太快，在2003年，赛博遇到了如何经营次中心卖场的挑战，但一切还在控制之中。2004年年初，赛博华东完成了上海六家店面内部资源的整合，实行店长轮岗制，打造核心竞争力；紧接着，又完成了赛博在济南自购物业数码广场的开业及周边市场精耕；第二季度开始，对于原本经营不善的赛博数码广场南昌店进行全面改造，竞争力迅速提升，目前铺位出租率已经达到了100%。 2004年8月，上海第一家纯服务于社区的电脑城——慧谷数码广场在真北路、铜川路口开业，慧谷数码也是上海首个多业主产权式的电脑城，在投资者看来，这样的身份更重要，电脑城成为该区域房地产开发商提升物业价值的主要手段之一，而且目前已经收到了效果，在2003第二届商用房产及商铺展上，慧谷数码广场荣获“2003最具投资价值商铺”的殊荣。推荐理由是这样的，慧谷数码广场所属区域道路畅通，汽车消费增加，区域商品房价格提高，引起导入人口的质量改善，临近上海西部的两个大门（嘉定区和普陀区）周边的土地商业价值大幅提升。从房地产升值的角度来看，慧谷数码广场所在区域的商品房价格的增幅高于全市的平均值，这是这个投资项目基本面被看好的重要原因。上海西北区域一直缺乏一个区域级的商业中心。目前这个区域级的商业中心在嘉定和普陀两区交界的曹安路这条轴心大道两侧渐显轮廓，在上海第一次城市扩大中出现了南京东路、淮海中路；在第二次城市发展中又出现了天山、控江、田林、江川等社区型的商业街；在上海第三次城市扩张中，已经出现了古北、张扬路、莘庄等一大批新生的商业街市，速度令人惊讶，而这轮城市扩张仍在持续着，慧谷数码广场给人的就是这种升值空间的想像。这样看来，真正靠收取电脑城内部驻户的租金所带来的利润对投资方来说只是“毛毛雨”而已。 二、三级城市和一级城市的次中心区域被认为是IT消费的“主战场”，但是因为“转租式”电脑城的硬成本太高，必须达到一定的规模才能赢利，使得不少电子市场经营者望而却步，赛博和慧谷数码的案例提供了有益的借鉴。 在华东四省一市，上海电子市场发展最具商业性，而且随着市场竞争的进一步加剧，上海的很多电子市场逐渐跳出了“单纯靠收租为主要收入”的生存模式，这样使得他们即使在电子市场产业走向低速增长甚至于负增长的时候，仍能保持自己的核心竞争力，太平洋、赛博、慧谷数码以及宏图三胞都是其中的典型。 
太平洋追求“大投入有大回报”，发展异常平稳。 
慧谷数码跳出了电子市场传统经营模式，电脑城带动了整个区域的房产升值。 |
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